Быстрые деньги в пригороде. Сначала строить, а потом думать теперь немодно.

Ведомости, 11 июня 2002.
Спрос на загородное жилье под Москвой и Санкт-Петербургом не ослабевает, а вновь начал расти. Постепенно ситуация становится похожей на городской рынок - продажи зачастую начинаются на этапе даже не котлована, а оформления документов на участок и заканчиваются вскоре после окончания строительства.
За последнее десятилетие в недостроенных и непроданных подмосковных коттеджах, которые имеют хорошие шансы превратиться в руины, "омертвлен" капитал объемом более $1 млрд. Таковы выводы проведенного недавно исследования компании Penny Lane Realty. Но застройщиков это не останавливает. Нынешние инвесторы изучили ошибки предшественников и вкладывают средства в проекты, которые, если повезет, окупаются в 4 - 6 раз быстрее офисных или торговых комплексов.
"Все новые проекты объединяет один фактор: они концептуальны и продуманы до мелочей, - говорит ведущий эксперт департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Алексей Пащенко. - Удовлетворить качественный спрос совсем непросто. Зато, если попасть в потребительские ожидания, продажи начнутся молниеносно".
Подмосковный "коттеджный бум" пришелся на 1993 - 1996 гг. Его основными предпосылками были стабилизация цен на строительство и стройматериалы и одновременно резкое расслоение уровня доходов населения. С тех пор на коттеджном рынке представлено много "недостроя". Всего за прошедшее десятилетие в Московской области построено более 200 коттеджных поселков, в том числе необжитых и незаконченных. В Московской области существуют обширные "поля" кирпичных коробок (в целом более 1500 построек) площадью от 600 кв. м до 1000 кв. м, имеющих 80% -ную готовность. Примерно 70% общего числа построенных коттеджей составляют новые коттеджные поселки, а 30% приходится на стародачные поселения. Основная масса последних - индивидуальное строительство, возможное благодаря близости коммуникаций.
Инвестиционная активность в коттеджном строительстве сейчас сравнима, пожалуй, лишь с ситуацией в сегменте коммерческой недвижимости. Поселки строить даже выгоднее. Например, если при строительстве офисного комплекса приемлемыми для московского рынка являются сроки окупаемости в 4 - 6 лет, то коттеджные поселки могут вернуть владельцу деньги уже через год. По данным Penny Lane Realty, на первые роли в финансировании "поселковых проектов" выходят банки. Две последние новинки на Рублево-Успенском шоссе - поселки Подушкино-таун (14 км от МКАД, сдан в конце 2001 г. ) и Горки XXI (15 км от МКАД, срок сдачи - сентябрь 2002 г. ) - инвестировали соответственно банк "Акрополь" и Абсолют-банк. Эксперты компании отмечают, что на рынке загородной недвижимости проявляли в разное время активность Мост-банк, Промстройбанк, БалтОНЭКСИМбанк, "Еврофинанс", "Возрождение", Альфа-банк и т. д. Пробуют силы и сами риэлторы: например, два коттеджных поселка инвестирует сейчас компания "Миэль".
Без телефона не предлагать.
Требования покупателей к качеству строительства в последнее время растут. Загородный дом чаще всего уже не подразумевает "сезонный". Penny Lane Realty разработала в мае даже классификацию поселков (А, В, С, D по аналогии с принципами разделения по качеству городской коммерческой и жилой недвижимости). И хотя, по мнению аналитиков фирмы, местоположение - один из главных критериев, он далеко не единственный. Например, по требованиям компании к поселкам класса А они могут располагаться только до 15 км от МКАД по Рублево-Успенскому или Новорижскому шоссе, до 10 км от МКАД по Калужскому шоссе, на всем протяжении Сколковского шоссе. Очевидно, что дома, расположенные возле Жуковки, Барвихи, Горок, Усова, Раздоров или Петрово-Дальнего, могут претендовать на попадание в класс А. В последнее время именно здесь растет большая часть новых поселков: Горки XXI, Подушкино-таун, Горки I, Барвиха-2, Ландшафт. И все-таки место - еще не все, иначе трудно было бы объяснить разброс цен на пять перечисленных выше загородных комплексов - от $1400 до $2500 за 1 кв. м.
"Построить поселок класса С в хорошем месте и продавать его по цене класса А пытались многие, [но] успеха не достиг никто, - говорит Пащенко. - Снижение цены и перепозиционирование - неизбежные издержки в случае, если сначала строить, а потом думать".
Выросли требования и желающих снять коттедж на лето. По словам начальника отдела аренды Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Ирины Бобко, сейчас люди хотят выезжать в благоустроенные коттеджи со всеми коммуникациями, московским телефоном, хорошей мебелью и необходимой бытовой техникой. Около 90% поступивших в МИАН заявок в этом году приходилось на коттеджи со ставками аренды от $4000 до $8000 в месяц. А по Рублево-Успенскому направлению цена аренды коттеджа достигает $25 000 в месяц.
Новые проекты.
Среди новых интересных проектов участники рынка называют, в частности, Лесной Ручей (Минское шоссе, 12 км от МКАД). В нем 12 коттеджей, участки по 30 соток, дома четырех типов от 440 кв. м до 470 кв. м, на территории лесного массива рядом с искусственным озером и природным ручьем. Интересна архитектура - проект дома "Вилла J.Kell" стал лауреатом Европейского конкурса архитектурных проектов в Эстонии в 1999 г.
В 3 км от МКАД по Сколковскому шоссе расположен новый поселок Кунцево-2: 47 кирпичных особняков площадью от 220 кв. м до 340 кв. м, участки по 15 соток. Здесь главное достоинство - транспортная доступность. На этой трассе не бывает пробок, а 3 км вообще для загородного жилья не расстояние. Аналогичное преимущество у камерного поселка Никольская Слобода с оригинальными бревенчатыми домами в стиле шале площадью 350 - 500 кв. м, расположенного по Новорижскому шоссе (сдача - летом 2002 г. ). Специалисты из компании "Сохо Риэлти" предсказывают, что скоро это направление станет таким же символом высочайшего качества жизни, как элитная "правительственная" трасса.
Агентство недвижимости "Домострой" строит новый коттеджный поселок Третья Охота у деревни Поздняково Красногорского района (8 км от МКАД по Ильинскому шоссе). Здесь важно наличие реки Липка шириной 80 м, к берегу которой спускается поселок - 66 коттеджей от 250 кв. м до 700 кв. м с участками от 15 до 80 соток.
Интерес к соседству с водой и лесом зафиксирован в 40% поступающих заявок, говорит Светлана Кондачкова, начальник отдела загородной недвижимости МИАН. Например, участки в коттеджном поселке Новоспасское (24 км по Калужскому шоссе) , граничащие с лесом, предлагаются по $5200 за сотку, а участки второй линии от леса - уже по $3000 за сотку.
Не только Рублевка.
Интерес к наиболее престижному и дорогому западному направлению сохраняется, однако в последние годы активизировался спрос на юг, юго-запад, север и северо-запад. "Наравне с Рублево-Успенским "бестселлером" возрос интерес к Калужскому и Новорижскому направлениям, - говорит директор департамента "ЗаМосковье" агентства недвижимости "Домострой" Герман Барыш. - Относительно невысокая стоимость участков делает эти районы привлекательными для представителей среднего менеджмента". Кроме того, Новорижская и Новокалужская - низко загруженные скоростные автострады - фактически распространили спрос по ним за пределы 30-километровой зоны.
Если политическая элита по-прежнему остается приверженцем Рублевки, то экономическая все большее предпочтение отдает Новорижскому (за удобный проезд и природу) , а также Ярославскому и Дмитровскому (из-за наличия "большой воды" и интенсивно развивающейся инфраструктуры развлечений) , говорит Кондачкова.